İki haklı ihtarla tahliye davası nasıl açılır?

Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede geciktirdiği için iki haklı ihtara neden olmuşsa, kiraya veren kira yılının sonundan başlayarak bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Bu yazıda iki haklı ihtarın ne olduğu, ihtarın hangi koşullarda haklı sayıldığı ve dava sürecinin nasıl işlediği genel hatlarıyla anlatılmaktadır.

İki haklı ihtar nedir?

İki haklı ihtar, aynı kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeniyle kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen iki ayrı yazılı ihtardır. Kiracı, vadesi gelmiş kira borcunu ödemezse kiraya veren, ödeme yapılmasını yazılı olarak ister. Aynı kira yılı içinde iki ayrı ihtar gerektiren iki ayrı gecikme yaşanırsa kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğar.

İhtarın haklı sayılması için aranan şartlar

Her yazılı bildirim haklı ihtar sayılmaz. Genel olarak aşağıdaki koşullar aranır:

• Kira borcunun ödeme günü gelmiş olmalıdır. Vadesi gelmemiş bir borç için gönderilen ihtar haklı sayılmaz.
• Kiracı, ihtardan önce borcunu ödememiş olmalıdır. Ödeme yapıldıktan sonra çekilen ihtar haklı ihtar niteliği taşımaz.
• İhtar yazılı olmalı ve ispat edilebilir biçimde yapılmalıdır; uygulamada noter aracılığıyla gönderilir ya da icra takibi yoluyla yapılır. Telefon mesajı veya sözlü uyarı yeterli sayılmaz.
• İki ihtar da aynı kira yılı içinde yapılmalıdır. Farklı kira yıllarına yayılan ihtarlar birleştirilemez.

İhtarname hazırlanırken dikkat edilecekler

İhtarnamede hangi aya ait kira bedelinin ödenmediği ve borcun ne kadar olduğu açıkça yazılmalıdır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamenin kiracıya ulaştığını gösteren tebliğ şerhi, dava aşamasında ihtarın varlığını ve zamanını ispat eder. İhtarın etkisi, gönderildiği tarihe değil, kiracıya tebliğ edildiği tarihe göre değerlendirilir.

Dava süreci

• Kiracının ödemeyi geciktirmesi üzerine ilk ihtar gönderilir.
• Aynı kira yılı içinde ikinci bir gecikme yaşanırsa ikinci ihtar gönderilir.
• Kira yılı sona erer. Dava, kira yılının bitiminden önce açılamaz.
• Kira yılının sonundan başlayarak bir ay içinde dava açılır. Bu süre hak düşürücü süredir; kaçırılırsa o kira yılına ait ihtarlara dayanarak dava açılamaz.
• Mahkeme, ihtarların haklılığını, tebliğ tarihlerini ve sözleşmeyi inceleyerek karar verir.

Kira uyuşmazlıklarının bir bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu şartın tahliye davası için aranıp aranmadığı güncel mevzuattan kontrol edilmelidir.

Sık yapılan hatalar

• Tebliğ tarihlerinin takip edilmemesi: ihtarın çekildiği tarih değil, kiracıya ulaştığı tarih esas alınır.
• Kira yılı bitmeden dava açılması: iki ihtar çekilmiş olsa bile dava ancak kira yılının sonundan sonra açılabilir.
• Bir aylık sürenin kaçırılması: süre geçtikten sonra aynı ihtarlara dayanılamaz.
• İhtardan önce yapılan ödemenin gözden kaçırılması: ihtardan önce ödenen borç için gönderilen ihtar haklı sayılmaz.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ayrı bir uyuşmazlık varsa kira tespit davası yazısına bakılabilir.

Karardan sonra

Tahliye kararına karşı taraflar kanunda öngörülen süre içinde istinaf yoluna başvurabilir. Karar kesinleştikten sonra kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa tahliye, icra müdürlüğü aracılığıyla yapılır.

Belgelerin saklanması

Ödemelere ilişkin banka dekontları, ihtarnameler, tebliğ belgeleri ve kira sözleşmesi dava boyunca gerekli olur; bu belgelerin düzenli saklanması ispat bakımından önemlidir.

Kaynaklar

• Türk Borçlar Kanunu (6098), kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler
• Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (6325)
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100)