Kira tespit davası nasıl açılır?

Kira tespit davası, yürürlükteki kira bedelinin emsal kiralara ve kiralananın durumuna göre mahkemece yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Hem kiraya veren hem kiracı bu davayı açabilir. Bu yazıda davanın amacı, koşulları, izlenecek adımlar ve yargılamanın nasıl işlediği genel hatlarıyla anlatılmaktadır.

Kira tespit davası nedir ve kimler açabilir?

Kira tespit davası, ödenmekte olan kira bedelinin güncel koşullara uyarlanması için açılan bir hukuk davasıdır. Kiraya veren, kira bedelinin emsallerin altında kaldığını ileri sürerek artış isteyebilir. Kiracı ise bedelin emsallerin üzerinde olduğunu ileri sürerek indirim talep edebilir.

Davanın açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu'nun kira bedeline ilişkin hükümlerine tabidir. Kanun, yenilenen kira dönemlerinde bedelin önceki dönemin on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşmayacak biçimde artırılabileceğini öngörür. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıllık uzama süresinden sonraki dönemlerde ise hâkim, kira bedelini emsal kiralara ve kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirleyebilir. Hangi hükmün somut dosyada uygulanacağı sözleşmenin süresine ve içeriğine bağlıdır.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?

Kira uyuşmazlıklarının bir bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Dava şartı yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir. Hangi kira uyuşmazlıklarının kapsandığı mevzuatta düzenlenir ve değişebilir; başvurudan önce güncel hükümlere bakılmalıdır.

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar tarafsız bir arabulucu eşliğinde anlaşmaya çalışır. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu bir son tutanak düzenler; dava bu tutanakla birlikte açılır.

İhtarname neden önemlidir?

Kira bedelinin yeni dönem için değiştirilmesini isteyen taraf, talebini karşı tarafa yazılı olarak bildirir. Bildirimin zamanı ve usulü, yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını etkileyebilir. Bu nedenle bildirim genellikle noter aracılığıyla yapılır ve tebliğ belgesi saklanır.

Davanın adımları

• Bildirim: Yeni dönem için talep edilen kira bedeli karşı tarafa yazılı olarak bildirilir.
• Arabuluculuk: Dava şartı olduğu durumlarda arabulucuya başvurulur.
• Dava dilekçesi: Uzlaşma sağlanamazsa görevli mahkemeye dava dilekçesi verilir. Kira uyuşmazlıklarına sulh hukuk mahkemeleri bakar.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme çoğunlukla taşınmazı yerinde inceler ve emsal kiraları değerlendiren bir bilirkişi raporu alır.
• Karar: Hâkim, bilirkişi raporunu ve tarafların delillerini birlikte değerlendirerek kira bedelini belirler.

Hâkim kira bedelini neye göre belirler?

Hâkim bedeli takdirine göre rastgele belirlemez; bilirkişi raporu ve dosyadaki deliller esas alınır. Değerlendirmede genellikle şu unsurlar dikkate alınır:

• Taşınmazın konumu, ulaşım olanakları ve çevresi
• Aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri
• Taşınmazın büyüklüğü, yaşı, bakım durumu ve kullanım amacı
• Kira artışına ilişkin kanuni sınırlamalar

Mahkemeler uygulamada, mevcut kiracının durumunu gözeterek emsal bedel üzerinden bir hakkaniyet indirimi uygulayabilir. İndirimin oranı somut olaya göre değişir.

Kira tespit davası ile tahliye davası arasındaki fark

Kira tespit davası, kira ilişkisi devam ederken yalnızca kira bedelinin belirlenmesini amaçlar; kiracının taşınmazı boşaltması istenmez. Tahliye davası ise kiracının taşınmazdan çıkarılmasını amaçlar ve ayrı koşullara tabidir. Tahliye davasının koşullarından biri için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazısına bakılabilir.

Karardan sonra

Mahkemenin kararına karşı taraflar kanunda öngörülen süre içinde istinaf yoluna başvurabilir. Süreler karardan itibaren işler ve kaçırılması hak kaybına yol açabilir. Karar kesinleştikten sonra belirlenen bedel, kararda gösterilen dönemden itibaren uygulanır; farkın geçmişe dönük istenmesi ayrıca zamanaşımı kurallarına tabidir.

Başvurmadan önce hazırlanacak belgeler

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
• Kira ödemelerini gösteren banka dekontları
• Taraflar arasındaki yazışmalar ve noter bildirimleri
• Aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerine ilişkin bilgi

Kaynaklar

• Türk Borçlar Kanunu (6098), kira sözleşmesine ilişkin hükümler
• Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (6325)
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100)